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気になる企業紹介 国内医師の9割以上が会員となっている医療従事者専門サイトを運営【2413】エムスリー

無題

8月になりましたね。
日本の夏は気温だけでなく湿度も高く心身ともに疲れます。
皆さん夏バテに気をつけてください!

今回は気になっている企業の紹介です。
紹介するのは、エムスリー(2413)です。


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投資方針、投資対象について 何故株式投資をするのか?

今回は私が株式投資をする理由を紹介します。
皆さんにとって投資とはどのような位置づけでしょうか?
ぜひご自分にとっての投資を考えながら読んでいただけたらと思います。

そもそも何故投資するのか?いろいろな考えがあると思いますが、
私はお金を稼ぎ自由になるためです!

仕事の収入だけでは好きなように生活できないからです。
また、仕事に生活の大部分を取られている生活から自由になりたいからです。
のんびり家族と一緒に幸せに生きていきたいのです!!

では、具体的にどう投資をするのか?

私の投資方針は、リスクは取りながらも堅実に投資する! です。
まだまだ若いので(30代です 笑)債券投資より株式投資をメインに投資しています。

FX等の通貨には投資せず、海外通貨は株式を通じて保有する形を取っています。
FXについては、ギリシャショックという手痛い過去があるので手を出しません。笑

金やコモディティー、仮想通貨等も投資する予定はないです。
理由は、わからないものを投資対象としないということと、いろいろなものに手を出すと把握できなくなるという点です。

流行のソーシャルレンディングなんかも現在のところ投資する予定は無いです。
債券より株式投資を優先しているのは、長期的に見れば株式投資の方がリターンが大きくなるだろうという予測からです。
50代になれば債券投資も考えようと考えています。

ということで株式投資をメインにお話していきます。

どの株式に投資するのか?

将来性があり、価値が上昇していく株!! ここは皆一緒ですよね。
では具体的にどの株が今後上昇していくのか? 重要なのはここですよね。

個別株でこの企業はずっと業績を伸ばしていくという企業があればいいですが
中々そんな企業はないですし、見通しが違った場合を考えるとリスクが高いです。

となると、成長性のある国や地域に丸ごと投資するというのが一つの手段になってくるのではないでしょうか。

個別株ですと、不祥事等の個別リスクがありますし、広く投資することで、自分が知らなかった有望企業にも投資できる訳です。もちろんダメ企業にも投資することになりますが・・・笑

よっぽど個別株に自信が無い限りは、市場全体や複数銘柄に投資する方がリスクを抑えられ、リターンも期待できるのではないでしょうか。
私は2337いちごを主力にしていますが、基本的な投資についての考え方は前述のとおりです 笑

では、どの市場が有望かというとやはりアメリカは外せないと思います。

あの有名な投資家バフェットも米国市場にインデックス投資することを勧めていますし、
実際長期的には米国市場は右肩上がりです。
新興国も安定性は劣りますが経済成長率は高いので、長期的には成長していくでしょう。

日本はどうかというと、はっきり言ってお勧めしません 笑

人口が今後加速度的に減少するとともに、超高齢化社会になり労働人口の著しい減少や社会保障費の増加により国力が減少する可能性が極めて高いからです。
日本に投資する場合は、個別株投資で、海外で稼げる企業や同業他社と差別化できるビジネスモデルを持っている企業に投資すべきだと考えます。

世界全体でみれば人口はまだまだ増加していますし、新興国の発展とともに世界市場は今後も成長していくでしょう。

以上、私の投資方針についてでした。




2337 いちご株式会社について

以前にも記事にしたいちご(2337)株式会社についてです。
いちご紹介記事1
いちご紹介記事2

不動産企業のいちご株式会社(2337)は現在私の主力銘柄です。


今回の記事では、私がいちごのどの部分を評価して株式保有を続けているのか書いていきます。


①心築事業のビジネスモデル

通常、不動産企業は土地建物を開発して販売を行います。
マンション等の住宅やビル、アパート、駐車場等企業によって取り扱う物件は異なりますが、
多くの企業が開発販売により収益をあげています。

いちごの収益の大部分を占める「心築事業」は、
既存のビルやオフィスに手を加え付加価値を付けて売却するという事業です。

既存の建物を壊して新物件を建てるのではなく、既存の建物を生かすという考え方です。
これにより保有中の賃貸収益が生み出されると同時に、
物件価値も向上させることができ高効率な経営ができる訳です。

実際、前期決算では営業利益率・ROE共に20%程度と
不動産企業ではトップクラスの数字を出しています。

具体的な心築事業の説明を会社決算説明資料から引用します。
画像

あくまで例ではありますが上記のように
不動産賃貸収入を得ながら、物件価値を向上させ最終的に売却することで
3年間5.5億円の投資で、5.125億円の利益を生んでいます。
(年あたりの利回りは31.1%

簡単に説明すると、
20億円の物件を5000万円かけてバリューアップし、3年後に23億円で売却。
3年間の賃貸収益も含め5億1250万円の利益を計上。
投資金額に対して年31.1%の利回りになったということです。

あくまで例なので、全て鵜呑みにはできませんが、高収益を生み出せる理由がこのビジネスモデルにあると考えています。

重要なのは、このバリューアップの部分です。

会社は具体的なバリューアップ策として
・建物美観
・居住性向上
・省エネ化
・テナントサービスの質向上
・建物の環境性能向上
・新規テナント誘致
・遵法性治癒
・耐震強化
等を挙げています。

言葉で見ると特別なことをしているわけでは無さそうですが、
実際に収益をあげているので、いちごのノウハウを評価しています。

決算発表資料では、心築事業の内訳として物件ごとの投資額や、
利回り等を公表
しているので是非ご確認ください。
上記の例が大げさなものではないことがわかると思います。

②売却先の多様化

いちごは、傘下のリートとして、

いちごホテルリート
・いちごオフィスリート
・いちごグリーンインフラファンド

の3つがあり、
ホテル・オフィス・太陽光発電所(インフラ)をそれぞれのファンドに良い物件を良い時期に売却できます。

それぞれのアセットタイプによって、景気と同じように好不況がある為、オフィス市況が悪いときはホテルに・・といった経営ができる訳です。

また、今年に入って、いちごオーナーズ株式会社という個人投資家を主な顧客とする会社を立ち上げ更に売却先の多様化を進めています。

更に、7月には株式会社セントロをM&Aし、ストレージという新たなアセットタイプにも進出しています。

③堅実な経営姿勢

いちごは、例年堅実な業績予想を出し業績の上方修正も多い企業で業績見通しにはある程度の信頼がおけます。
もちろん何があるかわからないので100%信頼することはできませんが 笑

今期は減収減益の予想ですが、物件毎の積み上げで予想を立てているようで堅い予想だなという印象です。
上方修正する可能性も十分あると考えています。

7月にオフィスビルの売却を発表していますが、売上142億円に対し売上総利益73億円、純利益50億円と高収益を計上しています。

会社側はもちろんこの物件の売却は業績予想に織り込んでいるとのことですが、本当にここまでの高収益を予想していたのかな?というのが正直な印象です。

また、保有資産の含み益も369億円となっているようで、今期純利益予想の135億円と比べてもかなり多く数字を作りやすい状況だと思います。

借入についても、借入金利は年々低下している中、借入期間を長期化させ割合も借入の90%以上が長期借入となっています。

以上大きく3点を高く評価しいちごに投資しています。
細かな点はまだまだありますが 笑
こんごも定期的にいちご株式会社(2337)については記事にしていきます。

保有投資信託と積立投資について

タイトルどおり保有している投資信託と積立投資についてです。

では、早速保有投資信託についての紹介・・・の前に、
私の投資信託についての考えを述べさせてください。

投資信託のメリットは、小額で分散投資ができる点につきると思います。

たとえば、先進国株式に投資する投資信託は先進国株式を満遍なく購入するようなイメージで
投資できるのですが、これを個別株で購入するとなると、
まあ莫大な金額が必要になるわけですね。

投資信託は多くの投資家から資金を募ることで、
一口当たりは小額でも大規模な投資ができるわけです!!

現在では当たり前な仕組みですが、仕組みを考え実行した人は偉大だと思います!

ということで、
私の投資信託についての考えは小額で範囲の広い投資ができることに重きをおいており、
個別に銘柄を選定するアクティブ投資信託より、
市場全体に投資を行うインデックス投資信託寄りの考え方です。

このあたりは個人により考え方が違うことが多いと思いますが、その辺りの話は別の機会に・・・

では、実際に保有している投資信託についてです。

私が購入する投資信託の条件は、

①購入手数料無料

②保有時にかかる手数料が低い

③今後も成長が見込める分野に投資している


の3点に重点を置いています。

この3点を踏まえて保有している投資信託が以下のとおりです。
※2019年7月追記 現在は売却しています。

1 ニッセイ外国株式インデックス
2 IFREE 新興国株式インデックス
3 野村インデックスファンド・米国株式配当貴族
4 ニッセイグローバルリートインデックス

の4つです。
1は先進国株式に、2は新興国株式に、
3はアメリカの高配当株式に、4は全世界のREIT
に投資する投資信託です。

それぞれ、経費率が低く長期運用に適した投資信託といえます。
日本株式を対象したものが無い理由は、人口が今後減少することが明らかであり、経済力も下落していると思われるからです。

また、債券を対象にしたものが無い理由は、
20年30年のスパンでみれば変動は株式の方が大きくても
リターンは債券を上回ると考えているからです。

これらの投資信託については長期運用を前提にNISAでも購入しています。
来年からはじまる積立NISAでも購入を検討していますが、積立NISAについては詳細が決まってから具体的に考えようと考えています。



持ち家?賃貸?&住宅ローンについて

今回は住宅の様々についてです。

生活するうえで切っても切れない住宅についてです。
我が家は一軒家の購入を検討中ですが、そもそも持ち家と賃貸住宅の違いは?
住宅ローンって?? といった話をしたいと思います。

まず、住宅についてですが、相続などで既に住居があるケースを除き、

賃貸住宅に住み家賃を払うか
住宅を購入し住宅ローンを払うか


のどちらかだと思います。

それぞれのメリットデメリットですが、

賃貸

メリット   転居が気軽にできる 管理は管理会社任せ 
デメリット  資産として残らない 自由に使えない(改築等)

持ち家

メリット   資産になる  自由に使える
デメリット  転居する場合負担が大きい ご近所付き合い 管理は自分でする 固定資産税がかかる

大きな点はこんなところでしょうか?
住宅に対する考えは様々で、どちらが良いと言い切れるものではないので、
結局のところ好みになるのではないでしょうか??

賃貸住宅のいつでも引越しができる気軽さと、
一軒家の自分の家だという満足感
どちらが自分や家族に適しているのかという問題になると思います。

ただ、住宅ローンという視点から見ると現在は歴史的な低金利状態で、
変動金利なら0.5%を下回るようなプランも有り、固定金利でも1%超といった金利です。

個人的には、日銀が金融緩和策によるインフレ誘導を目指していることもあり、
10年、20年先のことを考えて固定金利にするのがリスクが少ないのかな?と思っています。

住宅ローンを検討される場合はつなぎ融資の有無や、金利プラン、
保証のこと等については細かく目を通しておくことをお勧めします。

ネット銀行はつなぎ融資がない場合が多く、またフラット35以外の固定金利プランも少ないです。

フラット35については金利は低いのですが、
銀行の住宅ローンプランでは一般的な団信(ローン名義人が死亡した場合その後の返済が免除される)が付随されず加入する場合は別途手数料が必要になるので、
結果的に割高になることもあります。

その他がんと診断されれば返済が免除となるプラン等金融機関によってプランは様々ですので、自分に適したプランを選択しましょう。


プロフィール
森田と申します。
30代、愛する妻と3人の子ども5人家族です。
家族との時間を増やす(大切にする)ため経済的自由を目指します!

投資関係を中心にお金の記事を幅広く書いていくつもりです。
皆様のお役に少しでも立てるように頑張りますのでどうぞよろしくお願いします。


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