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みなさん、こんばんは。

経済的自由を目指す投資家の森田です。

【2337】いちごが2021年2月期第2四半期決算を10月14日に発表しています。

コロナ禍の影響で大幅減収減益決算となりました。

また決算と合わせて自社株買いを発表しています。

いちごの紹介記事はこちら
いちご 第2四半期決算は大幅減収減益
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いちごの第2半期決算は大幅な減収減益決算となりました。

売上高 30.7%減
営業利益 63.9%減
純利益 67.7%減


です。

コロナ禍の影響で、ホテルの売上が大きく落ち込んでいること、レジデンスやロジスティクス以外の物件売却が停滞していることが大きな要因となっています。

それではセグメント別の業績を見ていきましょう。

セグメント別業績
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営業利益ベースで

アセットマネジメント事業 -33.2%
心築事業 -72.1%
クリーンエネルギー事業 +40.6%


となっています。

アセットマネジメント事業は本来安定した収益が見込める事業ですが、コロナ禍でホテルが大きな打撃を受けたことで、スポンサーとなっているいちごホテルREITの運用フィーが大きく落ち込みました。

心築事業は物件の売却が大きく減少したこと、ホテルの賃料収入が大きく落ち込んだことで、70%を超える減益です。

一方でクリーンエネルギー事業については、コロナ禍の影響を受けずに発電所の増加により40%の増益となりました。

全体でみても63.9%減益と厳しい結果になりましたね。

クリーンエネルギー事業は安定性が高いので、ここがもっと成長すれば事業全体の安定性も増してくると思われます。

ストック収益の固定費カバー率は193%です。

ストック収益の固定費カバー率

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ストック収益の固定費カバー率とは、安定的なフィー収入や賃貸収入、売電収入などのストック収益(売上総利益+減価償却費)で固定費をどれだけまかなえているかという指標です。

今期についてはストック収益の固定費カバー率は減少していますが、それでも193%という約2倍の水準となっており、収益基盤の強さが目立ちます。

ストック収益と物件売却によるフロー収益ともにバランスよく稼いでいる点がいちごの特徴です。

ストック収益とフロー収益の融合

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ストック収益とフロー収益の推移です。

前期は、ほぼ半分になっていますね。

安定的なストック収益を伸ばしつつ、心築による物件のバリューアップによりフロー収益をあげる点がいちごの強みです。

長期的にはストック収益とフロー収益の比率を6:4になるように目指していくとしています。

今期については、不動産売買マーケットが停滞していますのでフロー収益が大幅に低下していますが安売りはせずに市況の回復を待つ予定とのことです。

今期の業績予想は上記の通りレンジ予想となっています。

ストック収益に関してはレンジ下限・上限でもそれほど変化はありませんので、フロー収益(不動産売却益)がここからどの程度伸びてくるかが焦点です。

直近では第3四半期にレジデンス172億円の計上が予定されています。

物件の取得・売却状況
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第2四半期時点の物件の取得と売却状況です。

前述の通りコロナ禍による不動産売買マーケットの停滞により、影響の少ないレジデンスが中心となっています。

ホテルの取得が3件ありますが、これはコロナ禍以前に契約されていたフォーワードコミットによる案件です。

実質的に今期決まった取得案件はほぼレジデンスになります。

レジデンスは現在もマーケットは好調で、取得・売却ともに順調です。

前述の通り、第3四半期には172億円の大きな売却が決定しています。

これは海外機関投資家に対しての売却であり、アセットマネジメント業務は受託していません。

今期の物件取得については350億円~360億円程度の見込みとのことです。

前期の物件取得は約500億円、ここ数年も500億円~600億円程度で推移していることが多いので、やはり取得は例年より少なくなる見込みのようですね。

売却についてはレジデンスは好調ですが、それ以外について売却ができるかどうかが業績予想を上振れするかどうかの鍵となります。

心築事業にて取り扱いしている物件も国内の事業会社やREITなどから声はかかっているようですが、価格にギャップがあるようです。

いちごとしては、物件売却を焦って安値で売ることはせずに適正な価格で売却できる機会を待つ方針のようですね。

利益率を下げてまでの物件売却は行わない
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上記の通り、いちごは鑑定評価による含み益を上回る売却益を継続的に実現しています。

これによる利益率の高さがいちごの強みです。

また鑑定評価ベースの含み益も下記の通り500億円を超えています。

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前述の通り、実際の売却益は鑑定評価ベースの含み益を大きく上回る結果となっている点もいちごの特徴です。

このように、いちごの物件は心築技術により価値向上され、高い利益率を生んでいます。

ですので、いちごとしては現在の価格が折り合わないマーケットで利益率を下げて売却するよりはマーケットが回復するのを待つという方針です。

決算説明会でもキャピタルサイクルを早めることはせず、しっかりと利益を確保できる物件のみ売却していくと説明がありました。

物件売却を急ぐ必要が無いのは強固な財務基盤があるからです。

強固な財務基盤
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いちごの現在の借入期間は10年程度です。

また借入金利も1%を下回っており、財務基盤は確実に強くなっています。

安定したストック収益も成長しており、多少不動産マーケット環境が悪化したからといって安値で物件を手放す必要はありません。

キャッシュを重視した経営をしていますので、キャッシュも豊富です。

今期に関しては大きく業績が落ち込みますが来期以降の回復、更なる成長に期待しています。

業績悪化により株価は低迷しており、いちごは決算と同時に自社株買いを発表しています。

上限15億円の自社株買い
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いちごは上限5,500,000株(発行済株式総数の1.14%)、上限15億円の自己株式の取得(自社株買い)を発表しました。

決算説明会でも自社の株価は割安だと判断しているという説明がありました。

今期は業績が大幅悪化となるが、コロナ禍後を考えれば株価は割安だと判断しているということです。

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いちごは中期経営計画でも機動的自社株買いを標榜しており、上記の通り過去数年毎期自社株買いを実施しています。

正直前回決算発表時に自社株買いを発表しなかったのを少し疑問に思っていましたが、インサイダー情報の兼ね合いで発表できなかったとのことです。

自社株買いができるぐらいには余裕があるということですので、財務・収益基盤に自信があるのでしょう。

業績が大幅に落ち込んでいますが、いちごの今後に期待しています。
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