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みなさん、こんにちは。


FP資格を持つ個人投資家の森田です。


本業の方が年度末を控えばたばたしており、ここ数日は副業や株式投資関連にあまり時間が取れませんでした。
どうも希望している人事異動とならなそうなので、仕事に対するやる気が更に無くなっています。

休業という選択しも有りかなと割とまじめに考えていますね。

さて、休日に投資関連の情報を見ているとREITがかなり下がったんですね。
配当利回りが10%を超える銘柄が10銘柄以上あるので驚きました。

ざっとしか見ていませんが、統合型REITでこの水準はいくらなんでも下がりすぎではと思ってしまいますね。

ということで、今回はREITについての記事です




REIT市場は木曜日に20%程度の大きな下落


REITは木曜日にかなり下がったんですね。

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国内REIT指数に連動する【1343】NEXTFUNDS東証REIT指数連動型上場投信が、
21.94%の値下がりとなっていますね。

指数に連動するETFがこれだけ値下がりするのは驚きです。
20%以上の下落は日経平均でいうと3,000円以上の値下がりですからね。

2009年あたりの世界的金融危機の際もREITは大幅に下落したのを思い出しました。

REITは各銘柄大幅に下落しており、配当利回りが10%を超える銘柄も10を超えています。

配当利回りが10%を超えるREITも

配当利回りが通常では考えられないほど高くなっています。
10%を超える銘柄もごろごろしていますね。

例えば、
【3476】投資法人みらい は私の記憶では6万円程度だったはずです。
それが今は2万円台となっており、配当利回りは11%を超えています。

そもそもREITの収益はほぼ全て賃貸収入です。
そして、その利益をそのまま投資家に分配するという構造になっています。

景気が悪くなろうが、住むところや事務所の賃料がすぐに値下がりするということは通常ありません。
ですので、REITの収益は安定性が高いと考えられています。

ただ、実際はREITの価格は分配金の多寡よりは投資市況に大きく左右されていますね。

それにしても、これだけ下落するということは市場はREITの減配をおりこみはじめていると考えられます。

REITが減配となれば配当利回りは低下

配当利回りは現在の配当(予想)をもとに計算されますので、今後分配金が減ると現在の配当利回りは机上の空論となってしまいます。

ですので、配当利回りのみで投資のタイミングをはかるのは大変危険です。

少なくともホテルを主体とするREITはさすがに収益を維持することは難しいでしょう。
今後の配当がどうなるのか確認してから投資を考える方が安全でしょうね。

ちなみにリーマンショック後は2年程度は底値圏で推移していました。

ただ、コロナショックの影響で、金融機関などの機関投資家がREITの損切りを行ったという見方もあるようです。

REITの内部要因ではなく、投資家側の資金管理の問題でREIT価格が過剰に下落しているのであればREITの実質的な価値>現在のREIT価格となります。

その場合は投資の検討の余地は十分ありますね。

REITはボラティリティが高い

リーマンショックやコロナショックのREIT価格推移でわかるのはREITのボラティリティは高いということです。

REITの主な収益源は賃貸収入であり、賃貸収入は本来そう簡単に変わるものではありません。
賃貸住宅に住んでいる間にころころ家賃が変わったという方はいますか?
せいぜい消費税が上がったタイミングで増税分が転嫁されたくらいではないでしょうか。

ホテルなどの景気に左右されやすい物件に特化しているREITは別として、本来REITの収益性はそう大きく変動するものではないと考えています。

にも関わらず実際のREIT価格は株式以上のボラティリティを見せることが多々あります。

そこでミスプライスが発生しているのであれば投資妙味がありますね。

何にせよ、REITの見せかけの配当利回りではなく、今後の配当がどうなっていくかのが重要なポイントです。


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