FP森田の株式投資ブログ

FPの森田が株式投資を中心としたお金にまつわるあれこれについて紹介します。 保有銘柄 日本株 2337 6035 4434 3915 2477 1489 海外ETF SPXL VEU TMF BNDなど

2017年07月

以前にも記事にしたいちご(2337)株式会社についてです。
いちご紹介記事1
いちご紹介記事2

不動産企業のいちご株式会社(2337)は現在私の主力銘柄です。


今回の記事では、私がいちごのどの部分を評価して株式保有を続けているのか書いていきます。


①心築事業のビジネスモデル

通常、不動産企業は土地建物を開発して販売を行います。
マンション等の住宅やビル、アパート、駐車場等企業によって取り扱う物件は異なりますが、
多くの企業が開発販売により収益をあげています。

いちごの収益の大部分を占める「心築事業」は、
既存のビルやオフィスに手を加え付加価値を付けて売却するという事業です。

既存の建物を壊して新物件を建てるのではなく、既存の建物を生かすという考え方です。
これにより保有中の賃貸収益が生み出されると同時に、
物件価値も向上させることができ高効率な経営ができる訳です。

実際、前期決算では営業利益率・ROE共に20%程度と
不動産企業ではトップクラスの数字を出しています。

具体的な心築事業の説明を会社決算説明資料から引用します。
画像

あくまで例ではありますが上記のように
不動産賃貸収入を得ながら、物件価値を向上させ最終的に売却することで
3年間5.5億円の投資で、5.125億円の利益を生んでいます。
(年あたりの利回りは31.1%

簡単に説明すると、
20億円の物件を5000万円かけてバリューアップし、3年後に23億円で売却。
3年間の賃貸収益も含め5億1250万円の利益を計上。
投資金額に対して年31.1%の利回りになったということです。

あくまで例なので、全て鵜呑みにはできませんが、高収益を生み出せる理由がこのビジネスモデルにあると考えています。

重要なのは、このバリューアップの部分です。

会社は具体的なバリューアップ策として
・建物美観
・居住性向上
・省エネ化
・テナントサービスの質向上
・建物の環境性能向上
・新規テナント誘致
・遵法性治癒
・耐震強化
等を挙げています。

言葉で見ると特別なことをしているわけでは無さそうですが、
実際に収益をあげているので、いちごのノウハウを評価しています。

決算発表資料では、心築事業の内訳として物件ごとの投資額や、
利回り等を公表
しているので是非ご確認ください。
上記の例が大げさなものではないことがわかると思います。

②売却先の多様化

いちごは、傘下のリートとして、

いちごホテルリート
・いちごオフィスリート
・いちごグリーンインフラファンド

の3つがあり、
ホテル・オフィス・太陽光発電所(インフラ)をそれぞれのファンドに良い物件を良い時期に売却できます。

それぞれのアセットタイプによって、景気と同じように好不況がある為、オフィス市況が悪いときはホテルに・・といった経営ができる訳です。

また、今年に入って、いちごオーナーズ株式会社という個人投資家を主な顧客とする会社を立ち上げ更に売却先の多様化を進めています。

更に、7月には株式会社セントロをM&Aし、ストレージという新たなアセットタイプにも進出しています。

③堅実な経営姿勢

いちごは、例年堅実な業績予想を出し業績の上方修正も多い企業で業績見通しにはある程度の信頼がおけます。
もちろん何があるかわからないので100%信頼することはできませんが 笑

今期は減収減益の予想ですが、物件毎の積み上げで予想を立てているようで堅い予想だなという印象です。
上方修正する可能性も十分あると考えています。

7月にオフィスビルの売却を発表していますが、売上142億円に対し売上総利益73億円、純利益50億円と高収益を計上しています。

会社側はもちろんこの物件の売却は業績予想に織り込んでいるとのことですが、本当にここまでの高収益を予想していたのかな?というのが正直な印象です。

また、保有資産の含み益も369億円となっているようで、今期純利益予想の135億円と比べてもかなり多く数字を作りやすい状況だと思います。

借入についても、借入金利は年々低下している中、借入期間を長期化させ割合も借入の90%以上が長期借入となっています。

以上大きく3点を高く評価しいちごに投資しています。
細かな点はまだまだありますが 笑
こんごも定期的にいちご株式会社(2337)については記事にしていきます。

タイトルどおり保有している投資信託と積立投資についてです。

では、早速保有投資信託についての紹介・・・の前に、
私の投資信託についての考えを述べさせてください。

投資信託のメリットは、小額で分散投資ができる点につきると思います。

たとえば、先進国株式に投資する投資信託は先進国株式を満遍なく購入するようなイメージで
投資できるのですが、これを個別株で購入するとなると、
まあ莫大な金額が必要になるわけですね。

投資信託は多くの投資家から資金を募ることで、
一口当たりは小額でも大規模な投資ができるわけです!!

現在では当たり前な仕組みですが、仕組みを考え実行した人は偉大だと思います!

ということで、
私の投資信託についての考えは小額で範囲の広い投資ができることに重きをおいており、
個別に銘柄を選定するアクティブ投資信託より、
市場全体に投資を行うインデックス投資信託寄りの考え方です。

このあたりは個人により考え方が違うことが多いと思いますが、その辺りの話は別の機会に・・・

では、実際に保有している投資信託についてです。

私が購入する投資信託の条件は、

①購入手数料無料

②保有時にかかる手数料が低い

③今後も成長が見込める分野に投資している


の3点に重点を置いています。

この3点を踏まえて保有している投資信託が以下のとおりです。
※2019年7月追記 現在は売却しています。

1 ニッセイ外国株式インデックス
2 IFREE 新興国株式インデックス
3 野村インデックスファンド・米国株式配当貴族
4 ニッセイグローバルリートインデックス

の4つです。
1は先進国株式に、2は新興国株式に、
3はアメリカの高配当株式に、4は全世界のREIT
に投資する投資信託です。

それぞれ、経費率が低く長期運用に適した投資信託といえます。
日本株式を対象したものが無い理由は、人口が今後減少することが明らかであり、経済力も下落していると思われるからです。

また、債券を対象にしたものが無い理由は、
20年30年のスパンでみれば変動は株式の方が大きくても
リターンは債券を上回ると考えているからです。

これらの投資信託については長期運用を前提にNISAでも購入しています。
来年からはじまる積立NISAでも購入を検討していますが、積立NISAについては詳細が決まってから具体的に考えようと考えています。



今回は住宅の様々についてです。

生活するうえで切っても切れない住宅についてです。
我が家は一軒家の購入を検討中ですが、そもそも持ち家と賃貸住宅の違いは?
住宅ローンって?? といった話をしたいと思います。

まず、住宅についてですが、相続などで既に住居があるケースを除き、

賃貸住宅に住み家賃を払うか
住宅を購入し住宅ローンを払うか


のどちらかだと思います。

それぞれのメリットデメリットですが、

賃貸

メリット   転居が気軽にできる 管理は管理会社任せ 
デメリット  資産として残らない 自由に使えない(改築等)

持ち家

メリット   資産になる  自由に使える
デメリット  転居する場合負担が大きい ご近所付き合い 管理は自分でする 固定資産税がかかる

大きな点はこんなところでしょうか?
住宅に対する考えは様々で、どちらが良いと言い切れるものではないので、
結局のところ好みになるのではないでしょうか??

賃貸住宅のいつでも引越しができる気軽さと、
一軒家の自分の家だという満足感
どちらが自分や家族に適しているのかという問題になると思います。

ただ、住宅ローンという視点から見ると現在は歴史的な低金利状態で、
変動金利なら0.5%を下回るようなプランも有り、固定金利でも1%超といった金利です。

個人的には、日銀が金融緩和策によるインフレ誘導を目指していることもあり、
10年、20年先のことを考えて固定金利にするのがリスクが少ないのかな?と思っています。

住宅ローンを検討される場合はつなぎ融資の有無や、金利プラン、
保証のこと等については細かく目を通しておくことをお勧めします。

ネット銀行はつなぎ融資がない場合が多く、またフラット35以外の固定金利プランも少ないです。

フラット35については金利は低いのですが、
銀行の住宅ローンプランでは一般的な団信(ローン名義人が死亡した場合その後の返済が免除される)が付随されず加入する場合は別途手数料が必要になるので、
結果的に割高になることもあります。

その他がんと診断されれば返済が免除となるプラン等金融機関によってプランは様々ですので、自分に適したプランを選択しましょう。


皆さんこんばんは。

今回は現在保有しているETFについてです。
以前の記事に書いたとおり現在は海外ETFを3銘柄保有しています。
※2019年7月追記 現在は全て一部売却済です


ETFとは上場投資信託のことで、上場株式と同じように市場で売買することができます。
買い注文、売り注文も株式と同じようにできるので、
自分の希望する価格で注文を出すことが可能です。

通常投資信託は、売買価格はリアルタイムで知ることができないので、
その点はETFのメリットですね。

その他の違いとしては、売買手数料は投資信託が安く
信託報酬(保有している間かかる経費です)はETFが安いことが多いです。


私が保有しているのは海外の市場に上場しているETFです。

海外ETFは円では購入できないので、為替手数料がかかる点や、
税金面や手続き面等において国内ETFに劣っています。
ただ、海外ETFは信託報酬が国内ETFに比べ低いことが多く、

また出来高が国内ETFに比べ段違いに多く流動性が高いです。
(いつでも売買が可能な状態ということです。
自分が買いたくても売る人がいなければ買うことはできませんよね。

更に、そもそも国内ETFには存在しない銘柄があることが海外ETFのメリットといえるでしょう。
私の保有する3銘柄もそんな銘柄です。
では具体的に紹介していきます。

①VT

VTは全世界のあらゆる小型~大型株で構成されており、そのカバー率はなんと98%以上です。
この1銘柄で全世界の株式に投資できます。
あっさり書いてますがこれは凄いことですよ!

②VYM

VYMはアメリカの高配当株式で構成されています。
アメリカの上場企業の中には何十年も増配を続けている銘柄は多数あり、
VYMもそんな銘柄が多く構成されています。

増配を続けているということは、10年20年と長く保有すればするほど
配当の恩恵を受けられるということです。
また400以上の銘柄で構成されており分散が効いている点も評価できます。

③RWR

アメリカのREITで構成されています。
配当利回りも高く構成銘柄も分散しています。

3つのETFは全て経費率が低く効率的に運用できると思います。

②VYMと③RWRに関しては配当利回りも国内ETFに比べ高く期待できます。
(経費率や配当利回りは今後変化しますので、数字は割愛します。)

③RWRについては国内REITも検討したのですが、
日本の人口が増える見込みがないことが長期的にはマイナス要因になると判断しRWRを選びました。

人口の減少は経済的にどうしてもマイナスになるので、
ETFや投資信託は海外に投資するものが多くなっています。

世界全体の市場は今後も拡大していくと考えられるので、その波に乗る戦略です。


前回記事の続いて、いちご(2337)株式会社の紹介です。
今回で、いちごの紹介は終わりです。


2337 いちご株式会社の第一四半期決算(7月13日)ですが、
市場予想には届かず14日の市場では下落することとなりました。
画像

売上高が前期比72%減、営業利益が48%減
昨年度決算に比べ大幅減収減益となったことが嫌気されたようです。
数字だけ見ると、株価は下落して当たり前という感じですね。笑

ただ、会社側の説明では業績は順調に進捗しているということでした。
減収減益の原因は前期にREITへの大型売却があったことや、
海外株式の売却による特別利益の計上があったことが要因とのことです。

不動産業はどうしても大型案件の売却時期によって、売上に偏りが出やすいですからね。

今期業績については、7月に大型売却案件を発表しており、
第二四半期は大幅拡大の見通しを示しています。

確かに決算説明資料で詳細を確認すると、
第一四半期の売上高129億円、売上総利益40億円に対して、
発表済のオフィスビル売却の大型案件は売上142億円、売上総利益73億円ということなので、
この1件のみで第一四半期を上回る数字となります。
画像


不動産企業の業績は元々、四半期毎の偏りが生じやすいのでじっくり決算資料を見る必要がありますね。

株価は下落しましたが、引き続き保有していきます。
元々、長期保有を前提としていますので、ビジネスモデルが通用しなくなる等の経営を揺るがすことが無い限りは、短期的な動きで売却することはありません。
例えば、急にロケットを作り出すとかいい出したときは売却します。笑

他のトピックスとして、株式会社セントロをM&Aしています。
この会社も不動産企業ですので保有する不動産の活用と、
ストレージという新たなアセットタイプへの参入を果たしました。

ストレージとはいわゆる倉庫です。
屋内の警備設備が整ったトランクルーム等で国内市場はまだ未成熟であり拡大の余地があるとのこと。

また、3月に設立したいちごオーナーズ株式会社についても、物件の取得が順調に進んでおり、
第二四半期決算時には、物件の売却を含めた報告ができるのでは・・という話でした。

いちごの今後に一株主として期待です!!




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